Посилках з США в Україну

Новини для українців всього свту

Monday, Jan. 22, 2018

Ринок нерухомості в Україні може обвалитися

Автор:

|

Січень 04, 2018

|

Рубрика:

Ринок нерухомості в Україні може обвалитися

Останніми роками Україна б’є рекорди за кількістю житлових новобудов. Якщо кризового 2009 року були здані в експлуатацію 66 тис. квартир, то 2015-го — вдвічі вже 120 тис. 2016 року темпи дещо знизилися (113 тис.), остаточних даних за 2017 рік ще немає, але фахівці кажуть, що результати не надто відрізнятимуться у бік зменшення. Тільки в Києві, на який припадає основна частка житлового будівництва в Україні, за даними Держстату, в першому кварталі було побудовано вдвічі більше квартир, ніж у першому кварталі 2016-го.
При цьому за минулий рік ціни на первинному ринку нерухомості впали у середньому на 10-15 %. Багато експертів прогнозують, що 2018 року будівельна «мильна бульбашка» лусне — ринок нерухомості в Україні може обвалитися. Не виключений повтор ситуації на зразок кризи 2008-2009 рр., коли була зупинена більша частина будівництв, а десятки тисяч українців, котрі інвестували в об’єкти незавершеного будівництва, втратили свої гроші.

Величезна пропозиція та мізерний попит
«На ринку спостерігається очевидне перевиробництво — низький платоспроможний попит, а пропозиція постійно зростає», — розповів Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development. Крім цього, немає точних даних про кількість угод на первинному ринку. Всі числа, які подають аналітики й експерти, неточні та ґрунтуються на інсайдерській інформації. «За моїми даними, пропозиція перевищує попит у 18-20 разів», — заявив незалежний експерт Ярослав Цуканов. Своєю чергою, в консалтинговій компанії City Development Solutions заявили, що кількість виставлених на продаж квартир від забудовників перевищує попит удесятеро.
Про низьку активність покупців свідчить і маркетингова політика забудовників. Зокрема, для залучення покупців будівельні компанії пропонують пільгові умови кредитування в партнерстві з банками та знижки до 20 % у разі повної оплати вартості (2016-го знижки становили 5-10 %). Упали й обсяги іпотечного кредитування. 2016 року банки видали кредитів на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості на 736 млн грн. Для порівняння: 2012-го — 2,5 млрд грн.
Натомість у будівельних компаніях цілком прогнозовано наполягають, що жодного надлишку квартир на ринку немає, і до моменту здавання будинку в експлуатацію часто залишаються лише одиниці непроданих квартир. Ще своєрідніший погляд на ситуацію мають в Міністерстві реґіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. За словами Лева Парцхаладзе, першого заступника міністра, на ринку спостерігається навіть дефіцит житла: «В Європі на одного жителя припадає в середньому 45-50 кв. м, в Україні — лише 23 кв. м. На старе житло припадає 50-60 % усього житлового фонду».

Будівельний ажіотаж скінчився
Воно, мабуть, так і є. Але купівля нової квартири зумовлена не стільки бажанням збільшити площу проживання, скільки наявністю потрібних для цього коштів. Будівельний бум 2014-2016 рр. був не в останню чергу зумовлений нестабільною політичною й економічною ситуацією, коли українці масово вкладали знецінені гривні в нерухомість. Не варто забувати і про потік вимушених переселенців із Криму та Донбасу, котрі витрачали останні заощадження на придбання власного житла подалі від зони проведення антитерористичної операції.
До того ж один за одним почали банкрутувати банки, вкладникам яких Фонд гарантування вкладів компенсував по 200 тис. грн, які зневірені в банківській системі українці вкладали у нерухомість. Але масовий банкопад в Україні майже закінчився, а громадяни знову понесли свої заощадження на депозити. У квартири вкладають усе менше: стрімке зростання вартості житлово-комунальних послуг не дозволяє добре заробляти на здачі житла в оренду.

Будівельні ризики
У Національному банку України (НБУ) прогнозують, що збереження рекордних темпів будівництва означатиме, що надлишок квартир буде й надалі накопичуватися. Відповідно, будуть рости і ризики. «Багато компаній будують за кошти інвесторів. Аби закінчити один будинок, вони починають новий. Оскільки є розрив між попитом та пропозицією, одного дня може статися, що грошей буде менше, ніж треба», — пояснила Світлана Бовсуновська, президент Ліґи експертів України.
У НБУ — більш оптимістичні. Там зазначають, що ризики існують тільки для слабких будівельних компаній: «Деякі забудовники, можливо, не зможуть завершити розпочаті об’єкти та продаватимуть їх конкурентам. За несприятливих обставин можлива поява довгобудів, але це не системна криза ринку».
Додатковим фактором ризику є те, що в гонитві за клієнтами забудовники масово знижують ціну. З початку 2017 року середня вартість квадратного метра впала до 21,5 тис. грн. Максимальною за рік була ціна 22,5 тис. грн. Вона трималася на цьому рівні весь перший квартал.
Але й це не межа. «Мінреґіон на 2018 рік прорахував собівартість будівництва в межах 13,4 тис. грн за кв. м. Це без обтяжень. Відповідно, середня вартість може бути знижена до 15-17 тис. грн за кв. м. Дешевше будувати ніхто не буде», — повідомили у прес-службі компанії «Київміськбуд».
Але це має й зворотній бік медалі. У великих містах є багато власників старого житла, котрі давно мріють поміняти його на новобудови. Тому щойно ціна на нові квартири починає знижуватися, попит одразу активізується, а разом із ним і збільшується пропозиція на вторинному ринку. Що, своєю чергою, автоматично обвалює ціни на «вторинці», і зменшує попит на «первинці».
Щоб вирватися з цього замкнутого кола демпінгу, забудовники шукають інших способів підвищити рентабельність свого бізнесу, тобто, намагаються зекономити на всьому. Будівельні компанії масово використовують дешеві та неякісні матеріали, урізують квадратуру, збільшують кількість квартир на сходовому майданчику тощо.
За фактом виходить, що зліплений нашвидкуруч «новий будинок» уже через кілька років виглядає гірше, ніж радянські панельні багатоповерхівки, що пережили не один десяток років. Утім, купувати вторинку українці все одно не хочуть. За словами експертів, частка новобудов у структурі продажів житла в Україні постійно зростає й уже перевищує 50 %.
Не варто забувати, що 5 % житлового фонду України несе загрозу життю власних мешканців і вимагає негайного знесення через аварійний стан. Більшість таких будинків — так звані хрущовки. Понад 60 років тому їх будували ударними темпами. На стіни йшло не більше двох тижнів і ще місяць — на внутрішні роботи. Розрахунок був такий: з бараків і землянок швидко переселити людей у нове житло. Зараз ці приміщення стали суцільною проблемою для власників. Урбаністи вчергове заговорили про велике переселення не лише будинків, а цілих кварталів і мікрорайонів. Щоправда, за чиї кошти це робити — наразі абсолютно незрозуміло.
Наразі думка експертів одностайна: «На ринку житла колапс та ознаки «піраміди», в результаті чого «мильна бульбашка» може луснути вже 2018 року». Єдине, що здатне врятувати будівельну галузь — відновлення повноцінного іпотечного кредитування. Щоправда, банки поки що не поспішають знижувати відсоткові ставки, тож кредити залишаються для більшості українців недоступними.

Ігор Берчак

До теми
Рішення Національної комісії, що здійснює регулювання у сферах енергетики і комунальних послуг (НКРЕКП), про збільшення середньорічного значення оптової ринкової ціни (ОРЦ) на електроенергію на 2018 рік на 14,4 % дозволить енергетичному холдингу ДТЕК Ріната Ахметова отримати додаткові 10 млрд грн. Про це заявив Андрій Герус, експерт у сфері енергетики. «А в п. Ахметова все добре. Згідно з рішенням НКРЕКП його ДТЕК отримає додаткових понад 10 млрд грн 2018-го. Можна буде ще щось скупити за півціни на приватизації, партію, область якусь. Добре, що є люди, реформи для яких приносять позитивний ефект. Заради цього і закон швидко змінювали», — написав він у Facebook. Також експерт зазначив, що це рішення комісії призведе до зростання перехресного субсидування, за якого ціни для населення штучно занижені порівняно з цінами для промислових споживачів, для ліквідації якого доведеться підвищувати ціни для населення в 2,5 рази. «Отже, спочатку зростали тарифи для населення, аби зменшити перехресне субсидування. Тепер зростають для промисловості — збільшують перехресне субсидування. Потім, аби ввести новий ринок, треба буде знову підіймати для населення. Як бачимо, в основі всього — не бажання правильної моделі ринку, а бажання намолотити більше грошей», — зазначив п. Герус.
Як нагадує УНІАН, 28 грудня НКРЕКП збільшила середньорічне значення ОРЦ на 14,4 % — до 1,562 грн за МВт/год. (без ПДВ). На основі цієї ціни розраховуються ставки тарифів для кінцевих споживачів, зокрема населення України. За інформацією НКРЕКП, таке підвищення пов’язане зі зниженням частки найдешевшої, атомної генерації в балансі електроенергії на 2018 рік і збільшенням виробництва електроенергії на інших станціях, зокрема на теплових. Для роботи теплової генерації, понад 70 % якої належить компанії ДТЕК, наступного року буде потрібно імпортувати 4,2 млн т вугілля за цінами 90-110 USD за 1 т.

About Author

Meest-Online

Loading...